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千金-益母颗粒華南Mall老總語出驚人中國即將進入Ma

2020-02-15 21:20:45来源:励志吧0次阅读

华南Mall老总语出惊人 中国即将进入Mall时代联商

早在2000年,《北京青年报》就对全国商业的热门语汇做过统计, ShoppingMall名列榜首时隔两年,如果对目前的房地产做一个评价的话,ShoppingMall无疑是最热门的业态而受到开发商的追捧因为资本是逐利的,以此可以得出结论,Mall应该是今后最赚钱的行业 但正是这个所谓最热门、最赚钱的业态,也正在陷入一场论辩之中因为大家的一轰而上,因为还没有想清楚就要先去切一块蛋糕或先划一个地盘,使得Mall的建设也开始出现了泡沫,就像房地产、IT一样因资金危机而一再推迟开业的上海某知名ShoppingMall,更是引起了业界小小的恐慌甚至被媒体打上了“馅饼”或“陷阱” 的问号 在商业向Mall转型、房地产也向Mall靠拢、资本更是对Mall青睐有加的这场轰轰烈烈、席卷全国的造Mall运动中,有多少人是保持着清醒而不被这股狂热所迷惑又有多少人保持着理性而不被担忧的论辩所牵制 从住宅到商业地产 谈起民营企业,国内也许很少有人知道东莞市的三元盈晖;论起房地产,张炳光在业界也属于默默无闻埋头做事的一类人;但说起Mall,国内的Mall老板们却没有人不知道张炳光和他的华南Mall在其它城市的Mal l还在争论不休时,2002年4月28日,广东三元盈晖投资开发的华南Mall就已经破土动工了,虽然在时间上称不上中国第一Mall,但在规模上,可以说史无前例. 华南Mall由国际顶尖的美国JWDA建筑师事务所、美国EDSA景观设计院、法国建筑师(PA)集团担纲设计,众多国内外知名专家共同参与,打造度假旅游、休闲娱乐、购物消费融为一体的“一站式”消费主题规划“ 依河就势”而建,为的是营造“乘船逛大Mall,购物看风景”这一主要卖点 其实张炳光也是从住宅开发转向商业地产———Mall的出身东莞后定居香港的张炳光属于较早来中国内地投资办厂的一批人在他投身做房地产时,东莞的房地产尚处于起步阶段,由香港的新世界集团所垄断他在东莞市民认为风水最不好的垃圾站和殡仪馆的废墟上建起了新世纪豪园,靠着高品质和低售价与新世界项目分庭抗礼,并且将这一带 最终变成了东莞市豪宅云集的区域堪称东莞开发理念的一次革命 在住宅开发已经走上良性轨道时,三元盈晖将主要精力转向了Mall 的开发,而且一做就是60多万平方米同样,像做房地产一样,张炳光在大家一致持怀疑态度的时候完成了华南Mall的前期调研、规划设计、前期招商,并顺利进入施工阶段 张炳光很自信地认为,这是在人们对Mall的盲目狂热追捧或盲目的悲观否定的旋涡中,非常冷静的一次出牌“60多万平方米,总投资25 个亿,我是一个纯民营企业,不想清楚,没有充分的把握,敢做吗” “中国就要进入Mall时代了”张炳光预言“在别人还犹豫不决时,我已经占领这个制高点了,目前主力店的招商也基本完成,事实证明,迈出的第一步,我们成功了” 随着华南Mall的动工,周边区域的项目随之迅速升值 放着稳稳的钱不赚是为了更好地跳出去 在东莞,张炳光已经奠定了他在房地产业界的地位,而且东莞的住宅市场远远没有出现少数某些大城市的销售危机如果把做华南Mall的地直接用来做住宅,可以稳稳的赚钱,为什么放着现成的钱不赚,却偏偏做一件难度这么大的事呢 张炳光说,他在国外呆过很长时间,一直想搞一个Mall,为人们的生活提供一站式服务我们中国的Ma ll都很小,而且功能分散做Mall 对中国的商业是一种变革,对于房地产则是一次升华 当商业危机开始出现并漫延全国时,Mall是一根救命稻草;当房地产概念的才思开始枯竭时,商业地产当然是最好的噱头这是Mall成为继IT、房地产之后最烧钱的场所的主要原因但这两条,张炳光都给否定了 “民营企业当资本累积到一定程度时,就会选择扩张,向更高的层次发展如果还做住宅开发,每年都能赚上几千万,或者几个亿但它只能是一个地域性的房地产企业,我们需要走出去,就像奥林匹克花园一样,我们也要发展全国战略但我们走的是另外一条路:借助华南Mall 积累的资源,这样更容易走出去,壮大得更快” “借助Mall的运作很快就会和世界上一流的公司建立起业务联系,并迅速发展到其它行业中去,公司就可以很快地走出东莞而事实是,我们和麦德龙、欧倍德、SOGO崇光百货等企业都已经接上了关系” 东莞适合建大Mall 北京、上海、广州、深圳等大城市都在大建Mall,大连万达已经将他的商业地产的旗帜插在了全国十多个城市的要害部位但在东莞这个地方,没有超前的眼光和过人的胆识,谁敢在这里建一个超级大Mall按正常人的思维,即使建,也是小打小闹因此,当张炳光开始做华南 Mall时,就有人怀疑,甚至有人断言,这个项目死定了但到过东莞,并且对它有过一番刻意研究之后就会发现,在东莞杂乱无章的城市背后,在它国道竟然穿越闹市的荒唐规划中,在它川流不息的来往车辆中,不难发现那正在涌动着的生机而张炳光的解释更富有理性色彩: “我们曾经到北京、上海、天津、大连等地考查过,究竟要把它建在那后来我认为在东莞的把握比较大第一,这是国内经济最发达的区域之一;第二,东莞目前比较落后,别的城市都有一个可以消费的场所,而东莞一千万人口,没有一个地方可以去逛我把大Mall往这一放,就等于告诉他们,这就是一个商业消费地标东莞这个市场就稳稳地占领了 “Mall最重要的生存点就是大的交通,而不是城市中心区从美国、加拿大的情况来看,大Mall的商圈应该在300公里东莞位于广州和深圳的中间,是一个交通要冲从整个珠三角来说,它处于金角银边的正中间,地理位置非常优越以华南Mall作为辐射中心,可划分为三个商圈 “一是30公里经常性消费商圈:覆盖了东莞市80%的地区与广州黄埔地区和增城市共35个镇(区)该区域的GDP将近1530亿元,全社会消费零售总额510亿元,30分钟的车程,为人流提供了足够的保障” “二是60公里基本性消费商圈:覆盖了广州、深圳、顺德、中山、惠州、增城、从化等将近74个镇(区) 该区域人口产业密度高度集中珠三角将近73%的GDP、70%以上的工业产值、65%以上的人口集中于此,是全中国人流、资金流、物流、信息流最为集中的区域 “三是100公里旅游性消费商圈:覆盖了珠三角几乎所有中型城市, 158个镇(区),GDP近7000 亿元,社会零售总额在2800亿元左右,拥有 4000万消费人口,车程也不过80分钟 “因此,从东莞来看,它是东莞的Mall,从60公里商圈来看,它可以吸引广州、深圳的消费,而从30 0公里的商圈来看,它是名副其实的华南Mall “Mall还有两个定位点,一是中国加入WTO,五年内将放开外资商业在国内开店,他们需要一个投资场所二是汽车价格下降,并迅速进入家庭东莞每百人拥有23辆汽车,目前是我国家庭拥有汽车最多的城市,公路的密度同样是全国排名第一另外东莞的人均GDP和基本消费都位于我国的前列 “东莞市正在提出一个口号,就是要把它打造成一个旅游城市其旅游资源就是娱乐、休闲和消费,未来的第三产业有非常巨大的空间 “这些大的外部环境已经允许Mall的生存了” 既做就要做大 Mall究竟要做多大,这关系着它将来的命运 张炳光要把华南Mall做成中国Mall据他说,不算住宅,仅Mall部分就超过60万平方米,比现在设计中的北京的任何一个Mall都要大 “华南Mall是消费布局的定位,而中国Mall是战略布局的定位 “如果仅仅定位于东莞,它的消费能力还是有限的,十几万平方米也就足够了但是做一个本地的十几万平方米的Mall,就脱离不了商业的现有模式,也会和其它Mall没有区别我国现有的Mall的通病就是不能做到一站式服务,把购物、休闲、娱乐、餐饮融合在一起,包括北京的东方广场,广州的天河城 “另外,做一个十几万平方米的Mall,如果你经营好了,别人很快就会到旁边另做一个模仿你,和你竞争考虑到这些问题,我们就决定不要把它单纯定位于东莞的Mall,而是要面向整个珠三角这样就把其它竞争对手的出路封死了你要再做Mall就要想一想了,能不能和我竞争,而且我做这么大,你再来做还有没有市场 “当初广州天河城也曾经让我去做,但那里竞争已经很激烈了,而且只有14万平方米在广州做有可能是锦上添花,但在东莞做我却是填补了一项空白 “可以很自负地说,想做一个大型的Mall,东莞是一个最好的地方,强过北京和上海只有这样才能建立一个渗透到其它行业的高起点的平台 “退一步讲,华南Mall即使将来缩水为东莞Mall,它的市场也足够了我们研究的结果表明:东莞的消费已经足以支撑华南Mall了,我们是为了尽量保持竞争优势和不败之地,才使其商圈扩大的风险有多大已经很清楚了” 做大思路做广州、深圳没有的店 据了解,目前已经和华南Mall签约或达成合作意向的国际知名商业企业有麦德龙、欧倍德、SOGO及国内的海尔等,其中一些外资商业在华南还没有其它分店它们的进入有两个目的,一是占领华南市场,二是将东莞作为它在华南的采购中心因为这里是一个有4000多个工厂的制造基地有人说,全世界6个人中就有一个人穿的运动鞋产自东莞全球40%的电脑硬件也是东莞制造的 还有一些商家是求着要进华南Mall的,但被拒绝了张炳光说:“ 我们要做一个优质长远的品牌,做大与做小的区别就是选择什么样的商家我们要做广州、深圳没有的店,如果他们在家门口都能见到,谁还会跑这么远来购物” “事实证明,做大的思路对了.我们找到SOGO后很快就达成了意向. 如果当初把它定位于东莞的Mall ,SOGO崇光百货就不会过来,国际知名的企业也不会过来” 资本盛宴不缺钱 有人说,Mall导演了我国又一出资本盛宴而在这出盛宴中,资金有时往往又是缺位的,是最令人头疼的事在华南Mall25个亿的总投资中,三元盈晖公司自有10个亿,并在去年与银行签下了10亿元的授信额度张炳光很有把握地说:资金保证应该是没问题的,虽还有5个亿的资金缺口,如果需要的话,我们还可以卖出去一部分店铺 张炳光特别强调了自己与其它做Mall的开发商的区别:“别的商业地产是借商业课题卖房子,而我们是先把Mall做好,作为一个整合资源的平台和渠道比如万达,他们的经营模式是布点、布点,即一个接一个城市的开,而我们是做大、做大,并不急于回笼资金 “因为东莞的现状是不缺钱.的钱有几百个亿,民间的钱有1800 亿,人均GDP是38000元,在广东排第二这个城市以前比较低调,近两年才在国内引起注意,东莞的企业不擅长包装,但这里的资金其实是很雄厚的” 这个项目得到了市和银行的支持东莞市市长对华南Mall评价很高:“华南Mall是东莞从一个工业制造城市向第三产业转化的里程碑,也是东莞的民营企业走出东莞,接轨世界的一个典范” Mall的问题不是资金而是如何长久 相对于住宅来说,商业地产是一种新形式,前景虽好,却有很大风险对于国内其它的Mall来说,目前的担忧是资金问题而对张炳光来说,资金问题是小事,将来的经营和管理才是大事他说,他有房地产开发经验,有自己的资金渠道;和国内风行的商业地产也不同,他不是靠概念把店铺卖出去,而是把它作为长期的经营平台因此,即使已经 迈出了成功的第一步,对将来的经营模式及管理,张炳光还是显得忧心忡忡:“同内企业在管理方面有一个通病,就是某个品牌刚开始时生意会很好,可一段时间就会出问题而国外的商业如加拿大的Mall,已经开了二三十年还依然火爆我们现在研究的就是:如何保持长久的生命力” Mall在中国,甚至在国外都是商业发展的高级形态用张炳光的话说:国内没有现成的经验可以借鉴;如果全部由外国公司管理,又与国情不符,且增加了经营成本而Mall必须保证价格便宜所以华南Mall 现在采取的做法是找一个顾问管理公司 变竞争为联合显示民营企业的高姿态 2002年,华南Mall的推介会被列为2002年东莞十件大事之首,原因在于这个民营企业请来了诸多国际上知名的企业,并且请来了全国各地 Mall的开发者,不但与知名商家达成了合作协议,而且就Mall的发展进 行了开放式的交流与研讨,华南Mall所有的资料对与会者或者参观者都是开放的,没有什么商业机密 “中国只有一个Mall不是好事情,我们需要联合我和北京的几个 Mall都有过接触,我认为中国很快就会进入Mall时代拿新加坡来说,十几万平方米的Mall有20多个,销售额占了整个消费的40%以上而在 欧洲,Mall的消费要占到总额的50%以上现在中国三个比较发达的区域:珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区,人均GDP都比新加坡要高我们现在怎么去推动它针对目前的商业格局,自身的力量是有限的,我们大家要联手推动并促进这件事情” “我们也希望能够给予一些引导为什么IT行业会出现泡沫呢因为它的无序发展,当想干预的时候已经来不及了我们不希望华南Mall挖了第一桶金之后,其它企业却没有钱赚,或者死掉” 在众多的Mall中,只有北京的大地Mall和东莞的华南Mall是由民营企业开发的,三元盈晖,这家民营企业的目标就是:做华南或全国Mall 的领跑者 什么是Mall Mall又称ShoppingMall,音译摩尔,意为大型购物中心,起源于欧美,伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生,是现代工业文明和商业文明的产物,属于一种新型的复合型商业业态,不同的消费群体和男女老幼都会从中得到选择和满足 Mall纯粹是商业利润被压低到极为稀薄,需要极端节约成本的产物,一般都建于地价较为便宜的市郊,并且在交通便利的公路旁边 什么是连锁Mall 连锁Mall购物中心以菲律宾SM SUPERMALL集团为代表连锁Mall购物中心的特点为:由专业的连锁购物中心集团开发并经营管理,面积庞大,自营比例较高(50%至70%左右),自营百货公司、超市、影城、 美食城等,业态业种的复合度极度齐备,商品组合的宽度最宽深度最深 (宽度最宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现深度最深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现),定位于家庭(全家/全客层),能满足全家的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受连锁Mall购物中心可解决购物中心的招租难题,可迅速实现购物中心的全面开业,且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多

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